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zsis) – Zentrum für Schweizerisches und Internationales Steuerrecht
Der Beitrag vergleicht die Steuerfolgen beim direkten Immobilienbesitz im Privatvermögen mit dem indirekten Besitz über eine Immobiliengesellschaft.
Beim Halten einer Liegenschaft im Privatvermögen prägen progressive Einkommenssteuersätze sowie Unterhalts- und Schuldzinsabzüge die Besteuerung; mit dem geplanten Systemwechsel (ab 2029) entfällt der Eigenmietwert und die Abzüge werden eingeschränkt. Immobiliengesellschaften unterliegen proportionalen Gewinnsteuersätzen, nutzen Abschreibungen und verfügen über Gestaltungsspielraum zwischen Thesaurierung und Ausschüttung der Gewinne; Ausschüttungen führen jedoch zu einer wirtschaftlichen Doppelbesteuerung.
Beim Verkauf ergeben sich je nach Investitionsstruktur markante Unterschiede. Privatpersonen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer auf Kantons- und/oder Gemeindeebene, während sie auf Bundesebene einen steuerfreien Kapitalgewinn realisieren. Je nach kantonalem System (dualistisch oder monistisch) wird der Grundstückgewinn bei Immobiliengesellschaften entweder der Grundstückgewinnsteuer oder der ordentlichen Gewinnsteuer unterworfen. Auch Share Deals können Grundstückgewinnsteuerfolgen auslösen.
Airoldi Lisa, Steuern bei Immobilieninvestitionen: Vergleich Privatvermögen vs. Immobiliengesellschaft, in zsis) 4/2025, A15, (publ.zsis.ch/A15-2025).